אני חושש מפיטורים ולכן לוקח משכנתא בהחזר נמוך

האם החזר גבוה מגדיל את הביטחון של לווה משכנתא או את הסיכון של הלווה ?

הגיע אלי זוג חביב אשר שני בני הזוג עובדים בהייטק ומרוויחים כ- 30,000 ש"ח נטו לחודש.

הם ביקשו משכנתא של 500,000 שקלים בהחזר חודשי של 5,000 שקלים. שאלתי מדוע ההחזר כל כך נמוך ולדבריהם הדבר בוצע כיוון שהם עובדים בתחום לא יציב וחוששים מפיטורים של אחד מבני הזוג. במהלך השנים שאני מייעץ בנושאי משכנתא, נתקלתי רבות בסוגיית גובה ההחזר אצל לווים. נושא זה תופס נפח גדול בהרצאה שלי כיוון שאני חושב שגובה ההחזר החודשי הוא אחד המרכיבים המרכזיים בקבלת משכנתא יעילה.

נחזור אל בני הזוג, לאחר שבבדיקת ההכנסות והוצאות שלהם, הסתבר שההוצאה הממוצעת לחודש הינה 15,000 שקלים הצגתי בפניהם מספר נקודות כדי לעזור להם להחליט להגדיל את ההחזר החודשי:

הסיכון של פיטורים הוא בדרך כלל גבוה במחשבה שלנו מאשר במציאות

 באותה משפחה לצורך העניין, אף אחד משניהם לא חווה חודש ללא השתכרות במשך 10 שנים. יש לזכור שהחשש אינו אמור להיות מפיטורים אלא מאיבוד יכולת השתכרות. לאחר פיטורים מקבלים פיצויי פיטורים ודמי אבטלה במשך חצי שנה. אם מישהו קיבל שכר נטו של 15,000 שקלים (כ- 20,000+ ברוטו), קרוב לוודאי שיש לו כישורים נדרשים. אם לא אצל מעסיק אחד אז אצל מעסיק שני. מהו הסיכון שלא ימצא עבודה אחרת במשך חצי שנה גם אם יפחית את שכרו ב- 25% ?

דרך אגב, כמעט כל סוג של סיכון תופס לנו את המחשבה יותר מסיכוי שיתרחש בפועל. מכך מתפרנסות חברות הביטוח.

הבנק אינו רוצה את הבית שלכם

עוד תחושה מוטעית של לווים הינה שהבנק עומד מאחורי הפינה, מחכה שלא תשלמו את המשכנתא מספר חודשים ואז מחייך מאזן לאוזן, זורק אתכם מהדירה ומוכר אותה ברווח עצום. המציאות הפוכה לגמרי:

א. לבנק אין כל רצון להפוך מסוחר כסף לסוחר נדל"ן. לבנק אין מומחיות במסחר בדירות ואין לו עניין לעסוק בכך. הבנק מעוניין לתת לכם כסף ולקבל ריבית.

ב. פינוי כפוי של משפחה מהבית שלה הינה פעולה מזיקה לבנק ברמת יחסי הציבור ולא נעימה לעובדיו מטעמים מובנים (אפילו עורכי הדין של הבנק הינם בני אדם).

ג. הבנק יהיה מוכן לעשות פעולות רבות כדי להימנע מעיקול הבית שלכם. למשל: דחיה של תשלומי משכנתא (כלומר, מספר חודשים בהם לא תצטרכו לשלם כלל), פריסה מחודשת של תשלומי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

סיכון הוא פונקציה של זמן

נניח שאתם חוששים מפיטורים וקראתם בעיתון שלאנשי הייטק קשה למצוא עבודה אחרי גיל 50. אם נניח, לצורך הדוגמה שבני הזוג בני 35, הטיפול בסיכון זה אינו לקבוע החזר משכנתא נמוך, על מנת שנוכל לשלמו ממשכורת אחת (ובדרך נשחם המון ריביות), הטיפול בסיכון זה צריך להיות סיום המשכנתא מהר ככל האפשר, והרבה לפני גיל 50. ברור לכל שאם המשכנתא נמשכת 20 שנים, אז הסיכון לאובדן יכולת התפרנסות במהלכה גבוה יותר מאשר אם המשכנתא נמשכת 10 שנים. לכן, במקום לדאוג איך לשלם את המשכנתא ללא שכר, פשוט נסו לסיימה מהר ככל האפשר ואז תקטינו את הסיכון שיהיה צורך לשלם המשכנתא ללא משכורת אחת. כלומר למעשה ההחזר הגבוה הגדיל את הביטחון הכלכלי ולא צמצם אותו. 

תנאי משכנתא ניתנים לשינוי בכל עת

התחלתם עם החזר גבוה ביחס למשכנתא ואתם רוצים להקטינו ? לא תהיה לכם כל בעיה לעשות זאת. התחלתם עם החזר נמוך (ומשכנתא ארוכה), אלא אם השתנו תנאי הריבית בשוק, או שלקחתם מלכתחילה משכנתא גרועה במיוחד, לא תוכלו לעשות זאת.

ביטוח פיטורים

נניח שאתם רוצים החזר נמוך כי אתם חוששים מפיטורים. האם הייתם לוקחים החזר גבוה יותר אם הייתי נותן לכם ביטחון מלא שאף אחד מבני הזוג לא יפוטר עד הפנסיה? אם אני מחשב שההפרש במונחי סך תשלומים לבנק על משכנתא עם החזר חודשי נמוך לעומת משכנתא עם החזר חודשי גבוה הוא 100,000 שקלים כי אתם חוששים. האם הייתם מוכנים לקנות ביטוח כנגד פיטורים בעלות של 100,000 שקלים ? רוב האנשים היו צוחקים לי בפנים אם הייתי מציע ביטוח נגד פיטורים בעלות של 100,000. כיוון שכשאני מציע "ביטוח" הם מבינים מיד שהעלות גדולה מאד לעומת הסיכון. לעומת זאת כאשר הבנקאי מחייך באישור לרעיון של החזר נמוך "כי אי אפשר לדעת מה יקרה", קשה להבין את המחיר הכספי של חשש זה.

דוגמאות מספריות

גובה משכנתא – 700,000 שקלים.

לצורך הנוחות נניח שהזוג לוקח רק מסלול קבועה לא צמודה (חושש מסיכונים). ל- 20 שנים ניתנת הלוואה זו ב- 4% ריבית ול- 10 שנים ב- 3%.

מתוך הטבלה אפשר ללמוד מספר דברים:

1. הגדלת ההחזר החודשי ב- 1000 שקלים, מ- 4000 ל- 5000, גרמה להקטנת סך התשלומים בכ- 100,000 שקלים (זוכרים את ביטוח הפיטורים?).
2. רצון לחסוך עוד 100,000 שקלים במונחי סך החזר, דרש בשלב השני כבר תוספת של 2,000 שקלים בחודש – מ- 5,000 ל- 7,000.
3. תוספת של 3,000 שקלים בחודש: החזר חודשי של 7,000 שקלים במקום 4,000 גרם למשכנתא להתקצר מ- 22 שנים לפחות מ- 10 שנים.

חישבו על כך שוב, במקום לשלם 22 שנים, יכול הזוג לשלם פחות מ- 10 שנים. בכך, גם קטן הסיכון לבעיה כלכלית במהלך המשכנתא ומצד שני, אם מתעוררת בעיה, עדיף שהיא תקרה כאשר החוב קטן ככל האפשר ואז קל לפרוס את המשכנתא מחדש.