האם להקדים תשלומים לקבלן ?

By | 17 ביולי 2013

תמונה של אתר בניה

קניית דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שנייה במספר היבטים. מאמר זה יעסוק בשניים מתוך שלל היבטי העסקה מול קבלן:

1. העובדה שהדירה תסופק זמן רב יחסית (שנה-שלוש שנים) לאחר חתימת החוזה.

2. הצעת הקבלן להקדים תשלומים.

עם חתימת חוזה לרכישת דירה מול קבלן, מקבלים בדרך כלל "הצעת ייעול" מהקבלן: במקום לשלם על פי לוח התשלומים הרגיל, קחו היום משכנתא, נצלו את הריביות הטובות, חיסכו את ההצמדה למדד תשומות הבניה ושלמו נניח 80% מעלות הדירה מראש ו- 20% עם קבלת המפתח.

ללקוח החושש מכך שיצטרך לשלם על המשכנתא במקביל לשכר הדירה על הדירה בה הוא גר כרגע, מציע הבנק את הלוואת הגרייס: משכנתא ששנתיים – שלוש שנים אין צורך לשלם את ההחזרים שלה.

ישנן דעות לכאן ולכאן לגבי כדאיות הקדמת התשלומים. אני אישית מתנגד להקדמת תשלומים אך אשתדל להציג גם את צד הזכות של הקדמת התשלומים.

יתרונות הקדמת התשלומים: 

  • כאמור, הקדמת התשלומים מאפשרת וודאות גדולה יותר לגבי העלות הכוללת של הדירה – הקדמת התשלום מקבעת מחיר מסוים ומבטלת את החשיפה למדד תשומות הבניה. 
  • ישנה מחשבה שהריביות לא יכולות לרדת לרמה נמוכה מהרמה הנוכחית ולכן לקיחת משכנתא היום תקבע משכנתא עם ריבית נמוכה יותר.

חסרונות הקדמת התשלומים לקבלן: 

  • סיכון:  רוב האנשים לא יסכימו לשלם על מקרר את מלוא התשלום לפני קבלתו. אז אם 8,000 ש"ח לא משולמים לפני קבלת הסחורה שצפויה לעוד שבועיים מדוע לשלם 2 מליון ש"ח על סחורה שאמורה להתקבל עוד שנתיים ? לכאורה, חוק מכר דירות, המחייב ערבות בנקאית מגן על הלקוח. בפועל בנק לא ממש ישמח לשלם ל- 50 רוכשי דירות מקבלן מסויים מליון ש"ח לכל אחד (כדוגמה). כלומר, הליך השבת הכסף יעבור דרך תשלומים לעורך דין והזדקקות לצו בית משפט, דבר שעלול לקחת זמן רב. במקרה של אי קבלת הדירה על פי המובטח בחוזה, מצב הקונים שלא שילמו מראש יהיה טוב בהרבה מאלו שיזדקקו להחזר כספי מהבנק.
  • עלות כספית: להקדמת התשלומים ישנה עלות אשר הלקוח, פעמים רבות, אינו לוקח בחשבון. אם ניקח למשל משכנתא של חצי מליון ש"ח עם גרייס חלקי (ריבית והצמדה משולמות, קרן אינה משולמת) לשנתיים סך תשלומי הריבית וההצמדה יהיו בשנתיים אלו כ- 49,000 ש"ח. גרייס מלא יכניס לפעולה את מנגנון הריבית דריבית אשר יגרום לעלות גבוהה אף יותר. אם הלקוח אינו נזקק למשכנתא אלא משלם את התשלום המוקדם מכיסו, הוא מפסיד את הריבית וההצמדה שהיה הבנק משלם לו עבור שנתיים אלו.

למרות המלצתי החמה שלא להקדים תשלומים, אני מניח שיהיו כאלו שירצו לעשות זאת. אם בחרתם להקדים תשלומים, אתם צריכים להנות מכך. נחזור לדוגמת המקרר: ברור לגמרי שעל מזומן תבקשו הנחה. מדוע אם כן שעל תשלום גדול של שנתיים לפני הזמן לא תקבלו הנחה? הקבלן כמובן יאמר, ביטול ההצמדה הינה ההנחה שלכם. זוהי הנחה לא מספקת. אפשר לחשוב על זה כך: התשלום המוקדם שלכם איפשר לקבלן לקנות את כל הבלוקים שהוא צריך היום במקום עוד שנתיים ולכן גם הוא לא חשוף לשינויים בעלויות. לשניכם אין סיכון של עליות מחירים אך רק הלקוח שילם את ביטול הסיכון (ראינו קודם שהעלות יכולה להיות בקלות 50,000 ש"ח ואף יותר מכך).

כמה הנחה תוכלו לקבל עבור הקדמת התשלומים? הדבר תלוי כמובן ביכולת המיקוח שלכם מול הקבלן. תוכלו לבדוק מהי עלות ההון של הקבלן, כדי לדעת איזה סדרי גודל תוכלו לבקש ולקבל. כדי לזהות את עלות ההון המשוערת של הקבלן תוכלו לבדוק האם הוא חברה בורסאית שהנפיקה אג"ח. בירור מידע על חברה פרטית, קשה בהרבה אך אפשר להניח שענף מסוים מתנהג באופן דומה, כלומר שאם תיקחו קבלן בגודל דומה לקבלן שלכם אך אגרות החוב שלו נסחרות בבורסה, העלויות יהיו דומות.

אם אנו רואים (אפשר לבדוק באתר הבורסה לניירות ערך או לשאול את יועץ ההשקעות בסניף הבנק שלכם) שאגרות החוב של הקבלן שלכם נסחרות בבורסה עם הבטחת ריבית של 5% לדוגמה, משמעות הדבר היא שהקבלן מוכן לשלם למחזיקי האג"ח שלו ריבית של 5% תמורת כספם. לחילופין, הקבלן יכול לקחת את כספכם ולרכוש את אגרות החוב שלו על מנת להפסיק לשלם את ה- 5%. העובדה שאינו עושה זאת, מעידה שמבחינתו הון במזומן שווה 5%.

אין סיבה שלא תקבלו לפחות 5% אלו בצורת הנחה במחיר בתמורה להקדמת התשלומים שלכם.  5% מתוך מליון וחצי שקלים זה 75,000 ש"ח. סכום מכובד אשר תוכלו להתייחס אליו כפיצוי על הסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הקדמת התשלום.

יתירה מכך, בשלבים שונים של הפרויקט, יש לקבלן מערכות לחצים שונות. בדיוק כפי שאתם נלחצים לפני קבלת המשכנתא (עוד נגיע לכך) ונדרשים להציג לבנק את הכנסותיכם כדי להוכיח שתוכלו לשלם את המשכנתא, גם לקבלן הבנק מציג דרישות שונות. כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי, הקבלן יודע שיוכל לקבל מהבנק תנאים טובים יותר אם יראה סיכון נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר של הקבלן להראות סיכון נמוך הינה על ידי משפט בנוסח: 30% מהדירות כבר נמכרו עוד לפני היתר בניה. לכן, אם הפרויקט בשלבים ההתחלתיים שלו, הקבלן עשוי להיות גמיש יותר כדי להוכיח מכירות גבוהות.

 

 

תגובות

comments

7 thoughts on “האם להקדים תשלומים לקבלן ?

  1. אבירן נחנמי

    לכבוד רימון ,
    אני צופה במספר סרטונים וידע שאתה מעלה, אני שמח ללמוד ממך המון תודה רבה יישר כוח וכן בריאות בכדיי להמשיך בעבודה הטובה.

    שאלתי היא: אני חושב שאני נוגע כאן בסקטור של אנשים מתבגרים בגילאים 30-40 , (אני בן 34) לאחר תואר ושכר סביר , אין לי הון עצמי כי ההון העצמי והחובות הלכו בכדיי להוציא תואר.
    הרצון שלי הוא להקצות 25 אחוז מהשכר נטו שלי לטובת דירה , האם יש יכולות לבצע זאת היום? או שאני סתם חולם?
    והאם להמתין להתפתחויות מחיר למשתכן והוזלת מחירי הדיור? (בועה שסופה להתפוצץ לדעתי..).

    אשמח לתגובותיך ודעותיך המקצועיות,

    בברכה,
    אבירן

    Reply
    1. רימון חייט Post author

      שלום אבירן,
      תודה רבה על המילים החמות.
      לא ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי או משכורת ממש גבוהה אשר תוכל
      לממן 100% משכנתא / הלוואות נוספות. מימון מלא לדירה זהו דבר מסוכן בכל מקרה.

      תכננת 25% משכרך למשכנתא? מצוין, ראשית שים 25% משכרך בחיסכון.
      אם אין לך קרן השתלמות מעבודה, תוכל להפקיד בעצמך לקרן השתלמות וכך
      גם להפחית את נטל המס שלך וגם להשיג חיסכון בתשואה גבוהה.

      לגבי שינויים במחירי הדירות העתיד, דעתי טובה כשלך.

      המון הצלחות, רימון

      Reply
  2. Pingback: הלוואת בוליט | משכנתא יעילה

  3. Pingback: מדוע לדעתי לא כדאי לקנות דירה מקבלן | משכנתא יעילה

  4. Pingback: מדד תשומות הבניה / מדד המחירים לצרכן |

  5. קלקל

    במחילה, הערה קטנה: אין דבר כזה "ריבית דה ריבית", אלא "ריבית דריבית" – זה בארמית, לא בצרפתית…
    תודה רבה על האתר המצויין וכל העזרה בפורום בתפוז.

    Reply

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.